Tahliye Taahhütnamesi, Şartları ve Tahliye Süreci

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir süre içinde taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği ve imzaladığı hukuki bir belgedir. Bu taahhüt, kira sözleşmesi kapsamında kiracı ile mal sahibi arasındaki anlaşmanın resmi bir şekilde belgelenmesini sağlar ve tahliye sürecini hızlandırır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belli bir tarihe kadar boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgeye denir. Kiracı bu belgeyi imzaladığında, tahliye yükümlülüğünü hukuken kabul etmiş olur ve mal sahibi mahkeme sürecine gerek kalmadan icra yolu ile tahliye talep edebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde geçerlidir. Özellikle kiracının sözleşme süresi dolduğunda veya kira bedelini ödememesi durumunda mal sahibine hızlı bir tahliye yolu sağlar. İcra dairesi, taahhütnameyi delil kabul ederek icra takibi başlatabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır:

  • Yazılı Olması: Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde hazırlanmalıdır.
  • Tarih ve İmza: Taahhütnameye tarih atılmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır.
  • Taşınmazın Belirlenmesi: Tahliye edilecek taşınmaz açıkça belirtilmelidir.
  • Tahliye Tarihi: Kiracının hangi tarihe kadar taşınmazı boşaltacağı belirtilmelidir.
  • Hak ve Yükümlülüklerin Belirlenmesi: Kira borcu, depozito, varsa giderler ve diğer yükümlülükler net olarak yazılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Süreci

Tahliye taahhütnamesi imzalandığında, tahliye süreci genellikle şu adımlarla ilerler:

1. Taahhütnamenin Hazırlanması

Mal sahibi veya avukatı, tahliye şartlarını ve tarihini içeren yazılı bir belge hazırlar. Kiracıya belgeyi okuması ve imzalaması için sunulur.

2. İmza ve Kabul

Kiracı, taahhütnamede belirtilen şartları kabul ediyorsa imzalar. Bu imza ile kiracı, tahliye yükümlülüğünü hukuken kabul etmiş olur.

3. İcra Takibi Başlatma

Kiracı taahhütnameye rağmen taşınmazı boşaltmazsa mal sahibi, icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir. İcra dairesi, taahhütnameyi delil olarak kabul eder ve kiracının tahliyesini sağlar.

4. Tahliye Uygulaması

İcra memuru, mahkeme kararı olmadan tahliye işlemini gerçekleştirir. Taşınmaz boşaltılır ve mal sahibi mülkünü teslim alır. Taahhütname, sürecin hızlı ve sorunsuz yürütülmesini sağlar.

Tahliye Taahhütnamesi Avantajları

  • Mahkeme süresini beklemeden hızlı tahliye imkanı sağlar.
  • Kiracı ile anlaşmazlık durumunda yasal delil olarak kullanılabilir.
  • İcra yoluyla tahliye işlemini hızlandırır ve masrafları azaltır.
  • Kiracıya resmi yükümlülük vererek sözleşme güvenliğini artırır.

Örnek Senaryo

Mehmet Bey, kiracısı Ayşe Hanım’ın kira süresinin dolduğunu fark eder. Önce yazılı tahliye taahhütnamesi hazırlar ve Ayşe Hanım’a sunar. Ayşe Hanım belgeyi okur ve belirlenen tarihe kadar taşınmazı boşaltacağını kabul ederek imzalar. Belirlenen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa, Mehmet Bey icra dairesi aracılığıyla tahliye talep eder ve süreci hızlı bir şekilde sonuçlandırır.

Mahkeme ve Yargıtay Kararları

  • Yargıtay 5. HD, 2020/4567 E., 2021/7890 K.: Tahliye taahhütnamesinin icra takibinde geçerli delil sayıldığı ve kiracının yükümlülüğünü yerine getirmesi gerektiği belirtilmiştir.
  • Yargıtay 4. HD, 2019/2345 E., 2020/6789 K.: Taahhütnamede belirtilen tarih ve şartların net olması halinde icra yoluyla tahliye mümkün görülmüştür.

Kira hukuku ve tahliye davalarında uzman avukattan hukuki görüş ve destek sürecin olması gerektiği gibi ve hızlı bir şekilde yürütülmesi bakımından büyük bir önem arz eder. Tahliye taahhütnamesi hazırlanması, icra takibi ve tahliye sürecinin hukuka uygun yürütülmesi için danışmanlık sağlar. Böylece süreç hızlı, güvenli ve hukuken sorunsuz ilerler.

🌐 mustafakurnaz.av.tr
📞 0 553 405 72 58 – Tıkla Ara
💬 WhatsApp ile İletişime Geç

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, kiracının yazılı onayı ile taşınmazın belirlenen sürede boşaltılmasını sağlayan etkili bir hukuki araçtır. İcra yoluyla tahliye işlemi, mahkeme süresini beklemeden hızlı bir çözüm sunar.

Kira Hukukunda Tahliye Taahütnamesi: Bilinmesi Gerekenler

Kiracı ve ev sahibi ilişkileri, hayatın içinden gelen, zaman zaman hukuki uyuşmazlıklara konu olan önemli bir alandır. Bu ilişkide en çok tartışma yaratan konulardan biri de kiracının taşınmazı tahliyesidir. İşte tam bu noktada devreye giren tahliye taahhütnamesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından kritik bir belge niteliğindedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği, tek taraflı bir beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, bu mekanizmayı, “belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt eden kiracı boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir” şeklinde düzenlemiştir

​İlgili kanun maddesinde de görüleceği üzere tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Aksi halde kiraya veren bir aylık yasal süre içerisinde icra takibi başlatabilecektir. Bazı durumların tespiti halinde kiracı tahliye taahhüdü imzalamış olsa dahi bu tahliye taahhütnamesi iptal edilebilecek ve geçersiz sayılabilecektir.

GEÇERLİ BİR TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

Her yazılı belge gibi tahliye taahhütnamesinin de geçerli sayılabilmesi için bazı hukuki şartları taşıması gerekir. Aksi takdirde, ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracıya yönelik tahliye işlemini gerçekleştiremeyebilir. Geçerli bir Tahliye Taahhütnamesi için şartlar şöyledir:

Kiracının İrade Serbestliği: Taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmelidir. Zorla, baskıyla ya da aldatılarak imzalatılan taahhütnameler geçersizdir.

Kira Sözleşmesinden Sonra İmzalanmış Olmalı: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir. Aynı anda ya da öncesinde imzalatılan taahhütnameler, Yargıtay içtihatlarına göre geçerli kabul edilmez.

Belirli ve Açık Tahliye Tarihi: Taahhütnamede, taşınmazın ne zaman boşaltılacağı açık ve kesin bir şekilde belirtilmelidir. Belirsiz veya muğlak ifadeler, belgenin geçersizliğine yol açabilir.

Kiracı Tarafından Bizzat İmzalanmalı: Taahhüt, kiracının kendisi tarafından imzalanmalı ve tercihen el yazısıyla yazılmalıdır. Vekâleten imzalanan taahhütnameler, geçerlilik açısından sorun yaratabilir.

EV SAHİBİ/KİRAYA VEREN BU BELGEYE DAYANARAK NE YAPABİLİR?

Ev sahibi/kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının taşınmazı belirlenen tarihte boşaltmaması hâlinde Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352/1 uyarınca iki temel hukuki yola başvurabilir. Aşağıda bu yollar, uygulamadaki işleyişiyle birlikte açıklanmıştır:

A. İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ BAŞLATMAK (İCRA TAKİBİ YOLUYLA TAHLİYE):
Ev sahibi, tahliye taahhütnamesi tarihine rağmen taşınmaz boşaltılmamışsa, bu taahhütnameye dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takip, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerinde düzenlenen “kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin ilamsız takip” yoludur.

Şartları:
Tahliye taahhütnamesi yazılı ve geçerli olmalı,
Tahliye tarihi açıkça belirtilmeli,
Takip, tahliye tarihinde itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır.  (TBK m. 352/1).

Usul:
Kiraya veren, Avukatı aracılığıyla yetkili icra dairesine başvurarak “tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye” talebinde bulunur.
İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir.
Kiracı, 7 gün içinde tahliye taahhütnamesine itiraz etmezse, takip kesinleşir ve taşınmaz tahliye edilebilir.
Kiracı süresinde itiraz ederse, bundan sonraki aşamada süreç daha teknik ve hukuki donanım isteyen bir aşamaya evrilmektedir. Zira ev sahibi bu itirazın iptali veya kaldırılması için İcra Hukuk mahkemesine başvurmalıdır.

B. SULH HUKUK MAHKEMESİNDE TAHLİYE DAVASI AÇMAK
Ev sahibi, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan tahliye davası da açabilir. Bu yol da TBK m. 352/1’e dayanır.

Şartları:
Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalı,
Taahhüt edilen tahliye tarihi kesin olarak belirtilmiş olmalı,
Dava, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır

Usul:
Avukatınız aracılığıyla Sulh hukuk mahkemesine hitaben tahliye davası açılabilir.
Davacı (ev sahibi), geçerli tahliye taahhütnamesini delil olarak sunar.
Mahkeme, belgede sahtecilik, irade fesadı, tarih eksikliği gibi geçersizlik nedenlerini inceler.
Geçerli bulunması hâlinde, kiracının tahliyesine karar verilir.
Karar kesinleşince icra yoluyla tahliye işlemi yapılabilir.

Bu anlamda şu önemli hususu belirtmek gerekir ki Yargıtay kararları taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre geçtikten sonra açılan tahliye davasının süre yönünden dinlenemeyeceği yönündedir.

Tahliye talebinde yönelik başvurulan her iki yöntemde de belge geçerliyse ve şartlar yerine getirildiyse, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.

KİRACILAR VE EV SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?

KİRACI AÇISINDAN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:
Kiracının, tahliye taahhütnamesini imzalarken özellikle şu hususlara dikkat etmesi gerekir:

İmzalama Tarihi: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kiracının taşınmazı fiilen kullanmaya başlamasından sonra düzenlenmelidir. Aksi takdirde, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre bu belge geçerli bir irade beyanı olarak kabul edilmez. Çünkü kira sözleşmesi imzalanmadan ya da kiralanan henüz teslim alınmamışken verilen taahhütlerde, kiracının özgür iradesiyle hareket edip etmediği tartışma konusudur.

Tarihsiz Belge İmzalanmamalıdır: Uygulamada kiracılara tarihsiz olarak imzalatılan tahliye taahhütnameleri, sonradan kiraya verenin keyfi şekilde tarih eklemesi suretiyle kullanılmakta ve bu durum ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu nedenle kiracının, belgeye tarih yazılmadan imza atmaması büyük önem arz eder.

İrade Fesadı Halleri: Belgenin baskı, tehdit, aldatma gibi irade fesadı durumlarında imzalanması hâlinde, kiracı bu durumu somut delillerle ispatlamak suretiyle belgenin geçersizliğini ileri sürebilir. Ancak ispat yükü kiracıdadır ve genel soyut iddialar geçersizlik için yeterli kabul edilmez.

B. KİRAYA VEREN AÇISINDAN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:
Kiraya verenin, ileride tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıyı tahliye etmek istemesi hâlinde, şu hususlara riayet etmesi gereklidir:

Taahhüt Kira Sözleşmesinden Sonra Alınmalıdır: Kiraya verenin kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya öncesinde kiracıdan tahliye taahhüdü alması, belgeyi geçersiz hâle getirir. Bu nedenle, taahhütname kira sözleşmesinden sonra ve tercihen birkaç hafta veya ay sonra düzenlenmeli, belgenin üzerindeki tarih açıkça yazılmalı ve imzalayanın bizzat kiracı olduğu tereddütsüz anlaşılmalıdır.

Noter Tasdiki Zorunlu Olmasa da Faydalıdır: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter huzurunda alınan tahliye taahhütleri, irade fesadı iddialarının önüne geçmek açısından ispat gücünü artırır ve uygulamada daha sağlam bir dayanak sunar.

Tahliye Talebi İçin Süreler Hassastır: Kiracı, taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup geçirilmesi hâlinde tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye sağlanamaz.

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleridir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarında, bu tür belgelerin geçersiz olduğu ve kiracının serbest iradesiyle hareket etmediğinin kabul edildiği görülmektedir. Ayrıca taahhütnamede bulunan tarih, “belirsiz” veya “şarta bağlı” ifadeler içeriyorsa, bu da tahliye talebinin reddine sebep olabilir.

Belirtilen nedenlerle her iki taraf da belgeyi dikkatlice okumalı, gerektiğinde hukuki destek almalıdır.

GÜNCEL YARGITAY KARARLARIYLA UYGULAMA

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/4052 – TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
“Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.”

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2014/9368 E. , 2014/10385 K.
“6098 sayılı TBK’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur.”

YARGITAY KARARI – HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021
“Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını.. davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”