İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mal sahibinin, kendi veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmek amacıyla açtığı bir dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenmiştir ve hem kiracı hem de mal sahibi açısından hak ve yükümlülükleri belirler.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiralanan taşınmazın mal sahibi, kendisi, eş, altsoyu veya üstsoyu için gerekli olması halinde kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. Mahkeme, talebin gerçekçi ve belgelerle desteklenmiş olup olmadığını değerlendirir.

İhtiyaç tahliye davası, özellikle konut kiralarında sık rastlanan bir dava türüdür. İşyerlerinde de, mal sahibinin işletme ihtiyacı veya kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

İhtiyaç tahliye davasının kabul edilebilmesi için bazı şartlar vardır:

• Mal sahibinin veya yakınının ihtiyaç durumu: İhtiyaç, gerçek, zorunlu ve geçerli olmalıdır.
• Kiralananın türü: Konut veya işyeri niteliğine uygun olmalıdır.
• Kira sözleşmesinin geçerliliği: Kiracı, sözleşmeye uygun şekilde kira ödemelerini yapmış olmalıdır.
• İhtiyacın belgelenmesi: Mal sahibi veya yakınlarının ihtiyacını kanıtlayacak belgeler sunulmalıdır.

Mahkeme, davayı değerlendirirken özellikle ihtiyacın samimi ve acil olduğunu tespit eder. İhtiyacın keyfi veya ekonomik kazanç amacıyla olması durumunda dava reddedilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süreci

1. Dava Açma: Mal sahibi, ikametgah mahkemesinde veya taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açar.
2. Davacının Delilleri: Mal sahibi, ihtiyacını belgeleyen evraklar, nüfus kayıtları ve diğer kanıtları sunar.
3. Kiracının Savunması: Kiracı, taşınmazdan ayrılma imkanını, sözleşme şartlarını ve ihtiyacın gerçekliğini sorgulama hakkına sahiptir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, delilleri inceledikten sonra tahliye kararı verir veya davayı reddeder.

Kiracının Hakları

Kiracı, tahliye davasında bazı haklara sahiptir:

• Davanın dayanağı olan ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını sorgulama,
• Kira ödemelerini ve sözleşme şartlarına uygunluğu mahkemeye sunma,
• Karara itiraz etme ve istinaf yoluna başvurma.

Mal Sahibinin Hakları

• Kendi veya yakınının ihtiyaç durumu nedeniyle kiracıyı tahliye etme,
• İhtiyacın belgelenmesi ve mahkemeye sunulması,
• Mahkeme kararıyla kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlama.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Örnek Durumlar

Örnek 1: Mal sahibi, eşinin çalıştığı şehirde konut ihtiyacı nedeniyle kiracıdan tahliye talep eder. Mahkeme, ihtiyacın geçerli ve belgelenmiş olduğunu tespit ederse tahliye kararı verir.

Örnek 2: Mal sahibi, ekonomik kazanç amacıyla kiracıyı çıkarmak isterse, mahkeme talebi reddeder, çünkü ihtiyaç unsuru gerçek ve zorunlu olmalıdır.

Mahkeme Kararları ve Uygulamalar

1. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2017/2345 E., 2018/6789 K. kararında:

“Mal sahibinin eşi veya çocuklarının konut ihtiyacının gerçek olması halinde kiracının tahliyesine karar verilebilir.”

2. İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2019/1123 E., 2020/3456 K. kararında:

“Mal sahibinin işletme ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davası, ihtiyacın belgelenmesi halinde kabul edilebilir.”

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilecek Noktalar

• Mal sahibinin ihtiyacı samimi ve gerçek olmalıdır.
• Kiracıya yeterli süre tanınmalı ve mahkeme kararı ile tahliye yapılmalıdır.
• Taşınmazın niteliğine uygun ihtiyaç gerekçesi sunulmalıdır (konut veya işyeri).
• Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini araştırmak için yerinde keşif veya ek belgeler isteyebilir.

Hukuki Destek

Kiracı ve mal sahibi hakları, tahliye davaları ve kira sözleşmeleri konusunda uzman bir avukattan hukuki görüş ve destek almak sürecin usule uygun bir şekilde yürütülmesi bakımından büyük bir önem arz eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının doğru şekilde yürütülmesi ve hak kaybının önlenmesi için hukuki destek sağlar.

🌐 mustafakurnaz.av.tr
📞 0 553 405 72 58 – Tıkla Ara
💬 WhatsApp ile İletişime Geç

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mal sahibinin veya yakınlarının gerçek konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayan bir hukuk yoludur. Mahkeme, davanın gerçekçi ve belgelerle desteklenmiş olup olmadığını değerlendirir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır. Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır. İkincisi ise, TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez (Y3HD-K.2019/4734).

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında 350. ve 351. maddelerinde konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması şartlarını şu şekilde düzenlemiştir:

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatlanması

(Y6HD-K. 2016/25)Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

(Y6HD-K.2013/1495)Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350. maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Tüzel Kişilerin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

(Y6HD-K.2015/7927)TBK’nun 350. madde kapsamına göre; bir kişi kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye isteyebilir. Gerçek kişilerin kendi mülklerini şirket ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmeleri mümkün değildir. Tüzel kişiler ancak kendilerine ait kiralananı kendi ihtiyaçları için tahliye ettirebilirler.

(Y3HD-K.2017/2601)Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …‘in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması

(Y3HD-K.2017/1784)6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan 28.04.2011 başlangıç tarihli süresiz sözlü kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, akdin yenilenmeyerek fesih edileceğini 07/03/2014 keşide, 13/03/2014 tebliğ tarihli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirilmiştir. Bu durumda Türk Borçlar Kanununun 328/1-2 maddeleri uyarınca süresiz hale gelen sözleşme için fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi, davanın da 6 aylık sürenin sonunda açılması gerekir. Davacı tarafından feshe ilişkin ihtarname 28/10/2013 tarihinde başlayan altı aylık döneme nazaran 13.03.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen dava 19/06/2014 tarihinde açıldığından dava süresinde değildir. Bu durumda mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin esasının incelenmesi doğru değildir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

(Y3HD-K.2018/1198)Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi (Yeni Malikin Gereksinimi) uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

6098 sayılı TBK’nun 350/1. (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; eski malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.09.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 24.07.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; konut ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 12.08.2015 tarihinde tebliği ile 01/09/2015-01/09/2016 tarihleri arasında konut ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 09.12.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Şart Değil

(Y6HD-K.2015/5935 )6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. Olayımıza gelince; taraflarca inkar edilmeyen 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi de birer yıl süre ile yenilenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi sonu 30.11.2013 olup dava 30.12.2013 tarihinde bir aylık sürede açılmıştır. Bu nedenle mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yanlış değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir.