On (10) Yıllık Kiracının Tahliyesi
On yıllık kira sözleşmesi, taraflarca kararlaştırılan süre sonunda sona erer. Kira sözleşmesi süresinin dolmasıyla mal sahibi, kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir. Bu durumda açılan dava türüne 10 yıllık kira tahliye davası denir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kira süresi dolan taşınmazlar için tahliye sürecini ve tarafların haklarını düzenler.
10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Tahliye Davası Nedir?
Mal sahibi, kira sözleşmesinde belirtilen 10 yıllık sürenin sona ermesi nedeniyle kiracının taşınmazdan çıkmasını isteyebilir. Bu taleple açılan dava, kira sözleşmesinin süresinin dolması nedeniyle tahliye davasıdır. Mahkeme, sözleşmenin gerçek süresini, tarafların haklarını ve kiracının taşınmazı boşaltma yükümlülüğünü inceler.
On Yıllık Kira Sözleşmesi Tahliye Şartları
10 yıllık tahliye davasının kabul edilebilmesi için bazı şartlar vardır:
- Kira süresinin dolmuş olması: Sözleşmede belirtilen 10 yıllık süre tamamlanmış olmalıdır.
- Kiracının sözleşmeye uygun davranması: Kiracı kira ödemelerini düzenli yapmış olmalıdır.
- Mal sahibinin talebi: Tahliye talebi yazılı olarak mahkemeye sunulmalıdır.
- İhtiyaç veya sözleşmede belirtilen özel durumlar: Eğer sözleşmede belirli koşullar tahliye için eklenmişse, mahkeme bunu da değerlendirir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Davası Süreci
- Dava Açma: Mal sahibi, taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.
- Delillerin Sunulması: Mal sahibi kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve sözleşmenin süresini kanıtlayan belgeleri mahkemeye sunar.
- Kiracının Savunması: Kiracı, kira ödemelerini yaptığını ve tahliye gerekçesinin uygun olup olmadığını savunabilir.
- Mahkeme Kararı: Mahkeme, sözleşmenin süresini, tarafların yükümlülüklerini ve taşınmazın durumunu inceleyerek tahliye kararı verir.
Kiracının Hakları
- Davanın dayanağı olan sözleşme süresini sorgulama,
- Kira ödemelerinin ve sözleşme şartlarına uygunluğunu mahkemeye sunma,
- Karara itiraz etme ve istinaf yoluna başvurma.
Mal Sahibinin Hakları
- 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda kiracının tahliyesini talep etme,
- Sözleşme ve ödeme kayıtlarını mahkemeye sunma,
- Mahkeme kararıyla kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlama.
Mahkeme Kararları ve Uygulamalar
1. Süre Dolması Nedeniyle Tahliye
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2018/4567 E., 2019/1234 K. kararında:
“10 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmuş ve kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, mal sahibi lehine tahliye kararı verilebilir.”
2. Kira Ödemelerinin Aksatılması Durumu
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2017/2345 E., 2018/6789 K. kararında:
“Kira sözleşmesi süresinin dolması ve kiracının kira ödemelerini aksatması, tahliye kararının verilmesi için yeterli bir sebep teşkil eder.”
10 Yıllık Kira Tahliyesinde Dikkat Edilecek Noktalar
- Kira sözleşmesi ve eklerinin eksiksiz mahkemeye sunulması,
- Kira ödemelerinin belgelenmesi,
- Kira süresinin dolduğu tarihin net olarak belirlenmesi,
- Kiracının taşınmazı boşaltması için makul süre verilmesi.
Av. Mustafa KURNAZ ile Hukuki Destek
Kira sözleşmeleri, tahliye davaları ve mal sahibi-kiracı uyuşmazlıkları konusunda uzman bir avukattan hukuki görüş ve destek almak sürecin olması gerektiği gibi ve hızlı bir şekilde yürütülmesi bakımından büyük bir önem arz eder. 10 yıllık kira sözleşmesi tahliyesi süreçlerinde hukuki destek sağlayarak hak kaybını önler.
🌐 mustafakurnaz.av.tr
📞 0 553 405 72 58 – Tıkla Ara
💬 WhatsApp ile İletişime Geç
Sonuç
On yıllık kira sözleşmesi sonunda kiracının tahliyesi, mal sahibinin haklarını koruyan ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir haktır. Mahkeme, sözleşme süresinin tamamlandığını ve tarafların yükümlülüklerini değerlendirerek karar verir. Uzman bir avukat ile süreç doğru yürütülerek hem mal sahibinin hem de kiracının hakları korunabilir.
Kira Sözleşmesinde On (10) Yıllık Süre Sonunda Tahliye
On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).
Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir.
Kira sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve On (10) Yıllık Süre Sonunda Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre (TBK m. 301) “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.